别买错房！未来十年，租金回报率高的地方在这

未来十年，将是自1990年以来，全球经济增速最慢的十年。唯一高增长的地方只剩东南亚。

例如大家看这种租金回报率的图，排最前面的，大多数是东南亚城市，欧洲和中国的一线城市，租金回报率都不到3%。

其实一般国际公认的正常的租金回报率水平是3%-5%。这个是一座城市房地产各项机制比较完善、市场比较自由的情况下呈现的租金状态。

巴黎、法兰克福因为政府对租金有管控，所以即便政府没有调控房价，但租金回报率也上不来。

而中国一线城市，则主要在于从2017年开始的这轮房价调控周期之前，各种政策的刺激导致房价上涨的速度远远快过了租金和居民收入的涨幅，租金回报率自然就低了，每年连2%都不到。

我们再去看这个榜单里租金回报率超过3%的城市的十座城市，有五个是东南亚城市，而且他们租金回报率的排名，基本也是按照整个城市的而经济发展水平排下来的。

马尼拉、金边、胡志明经济水平处于东南亚第二阵营，租金回报率最高。而吉隆坡、曼谷经济发展水平更高，租金回报率也要低一点。

现在东南亚人口密集、但新房数量严重不足，所以才出现了同样面积的公寓，租金几乎是中国一二线城市的两倍。

随着新房的建造数量跟上来，慢慢租金回报率也会回到与东京、旧金山、伦敦这类国际大都市接近的水平。

哪些因素在干扰你认清市场

定位：初级市场VS 成熟市场

用适合的标准去衡量，才能认清一个市场的定位，破除偏见才能更好的选择投资标的。

比如东南亚的房产市场化这个概念的出现。

这个事实，稍做搜索其实就能够发现，而它又是影响我们在东南亚投资的方方面面的一个重要因素，但偏偏很多人可能就会在整个过程中完全忘了这个情况，而把现在东南亚的市场去直接对标英美这样高度市场化、交易链条高度流程化的市场。

其实很简单，了解这个事实，我们可以从一个有意思的细节开始。查看一个国家、一个城市的房价被正式地纳入到统计局的数据体系里大概是什么时候。

中国的商品房的概念最先提出来是1978年，正在由实质性的改革是在90年代，算下来其实也只有将近三十年的历史。

东南亚城市呢，可以查到的仅有过去二十年左右的历史房价走势，也就是2000年前后。

（马尼拉历年房价涨幅）

但是当我去查英国统计局、美国统计局、法国统计局等等这些发达国家大城市的房价数据时，可以追溯到过去五十年甚至过去一百年。

（伦敦历史房价数据可以轻松追溯到1970年之前，甚至更早的时间）

所以，其实中国城市和东南亚城市房地产市场化的历史，还很短暂。与发达国家相比，还处于初级或者中级的发展阶段。

也就是说，既想把东南亚的房价高涨、租金高这些机会通通拿下，又希望这个市场当下就应该和伦敦、东京、纽约一样有成熟的交易机制。

又想在非成熟市场套利，又想享受成熟市场的规则待遇，哪有这么两全其美的事情？

这也是为什么总是隔一段时间就有所谓的《劝你去东南亚买房的都是坏人》这样的爆文出现。

理解这是什么样套利的机会和市场形态？

进取型投资，早期套利机会

需要耐心静待时机和成长的市场

当前，东南亚人口密集、但新房数量严重不足，所以才出现了同样面积的公寓，租金几乎是中国一二线城市的两倍。但这其实也是东南亚房地产市场还处于早期发展阶段的一个表现形式，也是它处于早期阶段而留给我们的套利机会。

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活动地点：北京东方君悦大酒店LG层千秋厅

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活动时间：12月26日（周六） 13:00-18:00

活动地点：南京金丝利喜来登酒店八楼紫金厅

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