2018泰国投资置业全面分析,买房必看！
发布日期：2018/09/21 来源：优居东南亚 浏览次数：
[摘要]泰国买房好不好？收益是正的还是负的？有什么风险……面对这些疑惑，问人不如看数据，分析走势比瞎猜更靠谱。
选择泰国投资置业已经成为一种风潮，在这股热潮的烘托下，曼谷、芭堤雅、普吉、清迈的房价稳定上涨。曼谷的核心地段、商务圈均价已经超过了4万，其他在BTS、MRT轨道线附近的优质项目大多已经超过了2万。
在市场环境优势与距离优势的吸引力下，眼见泰国房产持续升值，海外各国以及泰国的华裔购房欲望都在不断增加。然而，还有一些人在不停地发问：泰国买房好不好？收益是正的还是负的？有什么风险……面对这些疑惑，问人不如看数据，分析走势比瞎猜更靠谱。
过去五年泰国房价走势
根据数据，过去五年泰国曼谷新房公寓平均每年上涨9%。其中，Pathumwan（暹罗广场）和Ratchathewi（MBK至机场快线站）地区公寓价格涨幅最高，由于需求强劲，涨幅达16％至234000铢/m²。
此外，在曼谷市中心区域，平均售价上升了12%，房价逼近每平方米21.07万铢。在Yannawa和Klong San等公寓销售状况良好的地区，平均售价也上升了10%。而在曼谷郊区，由于正是城市轨道交通建设期，这些离主城区略为偏远的地区，平均价格也能上涨5％左右。
近两年公寓供应量走势
据数据显示，泰国新房住宅供给从 2017年4月的5832套提升到7835套。据房产市场行业不完全统计，2017年曼谷新公寓的需求量约为57300套，比过去五年的平均销量高出14%，且总销售率为90%，共管式公寓在市场上的销售总量也上升到49.61万个单位。
根据CBRE市场调查，2017年曼谷在128个项目中总共推出了62700套公寓，而且推出的新盘公寓数量达到了十年来的最高水平，供应量与过去五年的平均量相比（即每年约53600个单位）多出15%。
2018年泰国房产市场分析
行业专家分析，2018年泰国房地产市场新增供应量将增长10％以上，而这一增长量的推动因素很多，其中最明显的是“一带一路”中第一期中泰铁路的动工，这个信号表示泰国往后的市场将再次对外界打开，其中房地产市场将迎来新热潮。
自2014年起，泰国建筑业GDP一路从550亿泰铢飙升至770亿泰铢，高速发展的建筑业助力整个泰国的房地产市场发展，也使其成为继旅游业后又一经济支柱。根据透露，即将在2019年1月生效的土地和建筑税不太可能控制曼谷地价的上涨，但肯定的是：曼谷公寓的价格将会持续稳定上涨。因为土地和建筑税的生效，会增加土地成本，而且可提供给新公寓开发的土地有限，再加上成熟的配套和优越的区域环境，因此，行业专家预测2018年泰国房产平均价格至少将上涨8%。
目前，泰国的房价大家都很看好，那么为什么泰国房价的涨势如此迅猛？
01经济发展稳健
泰国是东南亚的第二大经济体，拥有完善的社会制度和稳定的政策体系，人均GDP在东南亚国家位列前三。众所周知，就业率是衡量一个国家经济实力的标准之一，全国失业率0.9%（曼谷为0.6%）使泰国成为亚洲失业率最低的国家，这也是泰国经济活力的直接体现，同时充沛的就业机会吸引大量工作者涌入曼谷，因此，曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右，无大量房屋空置，无明显的泡沫风险。此外，世界500强的外资公司大都在曼谷设有分公司，那么这些外派人员就是曼谷房产市场的主要租客，给曼谷公寓出租率贡献了不小的力量。
泰国军人银行（TMB）经济研究中心于近期发布的2018年泰国经济展望报告指出，目前掌握的数据看，预计全年经济涨幅将在4.2%，高于之前的3.8%的预期。泰国经济将伴随着全球经济复苏而保持稳定的增长势头。报告还指出，几乎所有市场和主要出口产品都将迎来强劲的增长，比如电子元件、钢材、食品以及橡胶等。
02基础设施建设推进中
为缓解曼谷交通拥堵状况、协调区域经济发展，曼谷交通部及有关部门将在曼谷与近郊规划建设13条捷运线，包括8条主要线路和5条次级线路，预计2020年相继完工，完工后的交通线路是目前的四倍。未来，曼谷将陆续建设超过10条地铁/轻轨，彻底摘掉“亚洲首堵”的帽子，成为轨道交通发达的超大型城市。交通网络四通八达，线路密集遍布城市各处，更将会对辐射区域的经济发展产生极大的推动作用，并延伸到房产价值的增值之中。这也是“未来地铁”沿线房产格外值得投资的重要原因。
普吉、清迈、芭堤雅等城市的基础建设也如火如荼。710亿基建红利已经成为了普吉房产投资利好。其中，310亿泰铢预算推动普吉轻轨项目发展，普吉轻轨连接普吉国际机场和普吉市，项目已于2017年启动，预计三年内完工，届时从机场至市区行程仅半小时。
交通运输的发展也会为泰国房地产的发展带来新的商机，同时，建设期中的交通轨道，也会给沿线泰国房产提供可观的升值潜力，这类比较适合中长远置业投资。
03土地日益稀缺
随着曼谷的地价持续上涨，2018年新房公寓的价格也将上升。2017年一年内，曼谷新房公寓的平均售价从2016年的12.1万铢/m²上涨了8%，达到13.06万铢/m²。目前土地价格正一路暴涨，土地成本的增加对于新盘的售价也造成直接影响。而且，泰国是一个土地私有化的国家，即便拆迁重建也要经过居民的100%同意才可进行，所以可用来开发的土地资源相当有限。加上成熟配套和优越环境附加值的凸现，制约了泰国新盘开发的速度。
曼谷新楼盘开发在2016年达到顶峰后逐渐减少，市中心和城郊的新盘数量下降明显。CBRE市场调查显示，尽管2017年曼谷新盘公寓数量达到了十年来的最高水平，但是仍旧跟不上需求增长，2018年泰国房产还将处于供不应求的态势中。
04“一带一路”倡议带来商机
新的一年，“一带一路”倡议对泰国房产市场的影响不断深化，特别是在中国投资者置业泰国这一方面。泰国政府提出“泰国4.0”经济战略——通过创新和技术手段发展高附加值产业，促进泰国产业转型升级和新经济模式发展与“一带一路”倡议相吻合。而中泰铁路的建设更是直接与泰国“东部经济走廊”对接，推进曼谷、芭堤雅以及更为广阔地区的房产投资价值提升。
2017年12月21日，中泰铁路一期已经正式开工，将连通泰国“东部经济走廊”同中国的广阔市场，有助于泰国更好地发挥区位优势。与之相关的曼谷北区、芭提雅、罗勇等区域的房产投资价值格外凸现，中国投资者也将通过此合作进一步了解泰国，特别是泰国房产。
05房产需求增强
泰国是世界上最受欢迎的旅游胜地之一，并以优越的自然条件和福利待遇，使它历年来都被评选为世界最适宜居住的国家之一，再加上国际一流的医疗服务、低廉的物价水平，吸引了很多来自其他大洲或城市的养老人群来泰国久居。
泰国旅游和体育部1月16日公布，2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，较2016年同期增长8.77%，其中中国游客量超过980万人次，占比最高。上述3500多万人次为泰国旅游业创收超过1.82万亿泰铢（约合3660亿元人民币），较2016年同期增长11.66％。高人次的游客到来带动了泰国房产投资，“旅游+看房”也已经成为了中国投资者购买泰国房产的重要途径之一。而旅游业发展带来的优越环境和配套设施建设的进一步完善，也从附加值方面推动着泰国房产向好发展。
此外，泰国本身总人口数量也达到了6400万，位居世界前列，加之近来婴儿潮的出现，泰国人口总量呈现井喷式增长，购房需求非常强劲。
06“智慧签证”吸引更多人才
泰国内阁会议正式批准，将从今年2月1日起实施“智慧签证”计划，吸引泰国十大优先发展目标产业所需的4类国外人才，包括科技人才和投资者等。 “SMART Visa-智慧签证”，作为一种独特的签证类型将适用于来泰工作和投资的外国人，尤其是政府正在积极推动10大优先发展集成产业。比如新能源汽车产业、智慧电子产业、医疗健康旅游产业、生物科技产业、未来食品产业、生物能源产业、数字产业和现代医疗产业。
据悉智慧签证将具体包括4种类别：1、智慧型人才签证;2、高级管理人才签证;3、初创人才签证;4、投资者签证。
获得智慧签证的外籍人士将享受以下特别签证优惠待遇，比如90天报到变为1年1报，签证有效期内可自由进出泰国无需办理回头签。更重要的是持有该签证者的配偶和子女也将享受同等待遇。据悉高级管理人才签证申请者月薪不得低于20万泰铢，具有至少10年以上的高级职务管理经验。越来越多国外高层次人才的到来，也将使得泰国房产拥有一批新的高支付能力的租客。
外籍人士可以在泰国买什么样的房子？
01泰国房产投资类型
泰国房地产其实分为两大类：一种是“有土地”；一种是“没有土地”。有土地的房子分成联排别墅(Townhouse) 和独栋别墅（Villa）；无土地实际上可以理解为只可以买地皮上盖的建筑物，地皮为整个建筑物上所有单元业主共同持有，这类型的房子为Condo 和 Apartment。
目前来泰国投资房产的客户绝大部分以购买Condo为主，因为购买Condo首先它完全受泰国法律保护，另外就是买卖操作起来也最简单。
在泰国，Condo是指私有公寓，拥有电梯、游泳池、健身房、花园、绿化、酒店式大堂及前台接待等公共物业配套设施的高端公寓。Condo因城市土地资源宝贵而密度高、容积率高，有低层、小高层、高层、塔式、板式、蝶式等多种形式，大多为第一居所。
Condominium是“共管公寓”，以分割产权，由业主共管，每户都有产权证，业主委员会在泰国政府部门注册成为Condominium。居住的房间归你所有，但周围的建筑面积，如走道等要由整个建筑内的所有住家均摊。一些公用设施则归所有业主共同拥有并由管理处统一管理，包括维修，剪草，扫雪，换屋顶和窗户等。Condo在泰国是可以自由买卖的房产，以出售为主要目的，也可以租。Condo 是外国人在泰国置业最喜欢投资的泰国房产类型之一。
Apartment是指出租单元房，也可叫“独立公寓”，这类公寓只有一位业主，不能分割销售，一般用作出租用途，或整栋楼出售。所以租住的业主不能买卖只能拥有使用权，不拥有产权, 只交租金外加其它费用，如水、电、TV等等。Apartment由公司持有，通常无物业配套设施，一般档次也没有Condo高。
02永久产权和不动产租赁保有权的区别
泰国的房子对于泰国人来说都是永久产权，但对于非泰籍人士来说，则分为永久产权（freehold）和不动产租赁保有权（leasehold），即长期租约。
永久产权（freehold）：指的是无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权（ownership），即“完全保有地产权”。
外国人在泰国置业唯一安全稳妥获得永久产权的方式是通过购买公寓。泰国《组屋大厦法》规定，外国人可以持护照以个人名义购买泰国公寓，拥有永久产权，并受到泰国法律保护，一般来说面积不得超过整个房屋总面积的49％。所以一栋公寓里，外国人在 49%的范围内可以购买到永久产权的房产。比如：一栋总面积 1000 平米，其中 490 平米是可以拥有永久产权的卖给外国人的。另外的 510 平米，则是卖给泰国本地人。而如果外国人要购买泰国人51%这部分的话，则只能拥有租赁产权（leasehold）了。
作为共同业主，你不单会拥有有公寓房产证，泰国的土地厅（ Land Office）同时还会有你所购公寓的地契附上。私有土地拥有权，无人可强拆。通常泰国国籍人士或开发商的房产证是蓝色的（Blue Book)。当公寓的永久产权拥有人是外籍人士，在过户时符合所有要求，政府则会颁发黄色房产证。
不动产租赁保有权（Lease Hold）：是指对土地拥有一定期限的所有权，租赁期限终止后则对其的所有权自动归还给所有者(freeholder)。简单的说，产权人实际上是个租客，不是地产的最终所有人。
在泰国，租赁权并不属于公寓法的监管，而是在民商法的监管范畴，具体可参照民商法的第537至574条款。泰国的相关法律并不视租赁权为有形物业权而只是一个物业租赁合约。租赁权不被视为一项资产，在租赁期内除非得到产权所有人的同意和背书，租赁人不可以出售或转让租赁权。而最需要关注的是，如果在租期内租赁人过逝，租赁权将自动失效且不能由租赁人的遗产继承人继承。租赁人在租赁合约中的权利受约于泰国合约法，如果租赁人违背了租赁合约中的条款，业主是可以在合约到期前终止合约的。总而言之，租赁权在泰国法律下决不等同于产权。
泰国法律规定，一份租约最长年限为30年，可续租两次，总年限为90年。每次续约须到土地局办理备案，并交纳相应税费。续签30年的租约时每次要交1万左右的人民币，付款方式先付5万块的定金，签合同，剩下的房款分10个月付，每个月付10%。
经土地局备案的长租契约，地契上土地所有者仍为原地主，但租赁人的姓名也会记录到地契上，在租期内受到完全保护，不论地产所有权如何变更（比如原地主过世，子女继承），都不影响租约的法律效力。只要在租约内约定清楚，租赁人有权在租期内转租或者出售地产。但30-90年使用权的房子是“租约”不是产权，这样的房子以后也许会比较难卖。同时，法律规定开发商不能直接将地产长租给外国人，而开发商如果要为外国客户办理合法代持、长租，需要做好足够的先期准备。
03豪华公寓还是中端楼盘？买什么最赚钱
目前曼谷市场上的公寓（Condo）类别可以分为五类：超豪华、豪华、高端、中低端、城市公寓。
在这五类公寓类型中，超豪华和豪华的领域，有大量新晋和老牌大型开发商保持开发兴趣。在这类公寓市场越来越火爆的情况下，资金充裕的外国买家也会逐渐替代国内买家起到重要作用。由于泰国旅游、度假、医疗、服务业等逐渐开发和国际化，很多外国买家在曼谷购买豪华公寓是为了度假、养老。而他们也是帮助提振曼谷房产市场信心的重要“投资伙伴”。
在高端市场范围内，大部分开发商仍将是大型公司，因为他们可以在市中心的公共交通线路附近购买土地。然而，由于这类公寓的价格较高，因此买家数量依然比较有限。
大部分买家依然把目光集中在中端公寓市场中，而各类新项目将维持在内城附近和公共交通线路附近，以满足他们刚需。在这个市场上，大多数买家都有稳定的收入，而他们的住宅需求也是最旺盛的。
在外资企业投资、海外买家率领下，曼谷市中心的公寓价格预计将上涨至少11%，而曼谷外围的公寓价格将上涨约5-6%，总体看来市场上的公寓均价将至少上涨8%。因此，在外国炒房团疯狂进入曼谷市场的今年，不妨把投资眼光集中在曼谷各大主干道、价格范围适中但是品质有保障的楼盘中，这类楼盘是最受本地买家欢迎，也是最具升值价值的项目。
泰国置业房产推介会
【北京站】
活动日期：9月22日
活动时间：10:00-18:00
活动地点：富力万丽酒店三层董事厅
具体地址：北京市朝阳区东三环中路61号
交通路线：地铁10号线双井A西北口出
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