菲律宾房地产投资攻略总结

随着中菲关系的全面转暖，菲律宾经济成为以高达6.9%的增长率成为名副其实的“亚洲之虎”，旅游业的蓬勃发展，2017年中国旅菲游客达100万，中国直飞菲律宾的航班和邮轮新开数条新航行，中国领导人亲临马尼拉招呼企业投资菲律宾，阿里京东腾讯密集布局菲律宾市场，中国国企大规模投资菲律宾基础建设，主流媒体专门报导菲律宾正面的资讯....一切的一切，让大家清晰的发现，画风已经转换，中国资本2次占领菲律宾的好时机到了。

毕竟，菲律宾虽然地处亚洲，由于其特殊的历史渊源，有着非常浓厚的西方特色，并受中华文化的深远影响。

因此，该国的很多政策和国内迥异。所以，为了让各位对菲律宾买房办绿卡，以及菲律宾留学投资的朋友，对该国房产以及移民政策有更加清晰的人士，特将投资人普遍关注的问题，列于下：

1.近年来，菲律宾的房地产发展状况如何？

作为一个资本主义自由市场，经济蓬勃发展的人口过亿的岛国，菲律宾拥有一个超级都市，

就是首都马尼拉。这个国际大都市拥有超过1300万人口，占地面积却只有619.6平方公里，人口密度在亚太大都市首屈一指。

得益于人口和政治红利，菲律宾的经济持续中高速增长。近些年，房地产普涨，涨幅为10-30%每年。而且，地少人多的格局，造就了大量的人口缺少住房，房租高的夸张，使得菲律宾的租售比远高于亚太其他大都市，达到6-10%。根据笔者的经验，推动房产价格和租金持续快速增长的因素除了经济增长之外，还有4个因素不容忽视。

1. 菲律宾拥有全球最大的商务流程外包业（BPO），占据大量写字楼和员工住房，并早就了大量中产阶级

2. 菲律宾同时拥有全球最大的在线娱乐产业，行话叫菠菜业（BC）。 一家公司动辄租赁住房几百间，买房也是几十套上百套的买。

3.菲律宾拥有1000万海外务工人员，赚取大量外汇，支援国家建设，投资大量房产。根据研究调查，超过50%的海外汇款，都和房地产相关。

4.作为一个高速发展的发展中国家，目前菲律宾的城镇化率偏低只有48.6%，预计2030年达到56.3%，2050年达到66%，持续推动房地产发展，这个属于刚需。杜特地政府“大建特建”计划，将完善基础设施，促进城市的发展。

2. 投资现房还是期房好？

目前市面上出售的有现房和期房两种。对于首次投资的朋友可以考虑投资现房。 因为，菲律宾的期房，通常都会延期交付。不过，根据笔者在菲律宾房地产领域多年的经验， 无论是大小开发商，普遍存在延期交付的情况。不过，一般购房合同中，都会约定一个交付时间，期房根据工程进度，价格会上涨。通常，还是地皮就开始卖图纸，通常提供60个月0利息分期付款。

随着工期推进，价格上涨的同时，分期付款方式也会缩短至48个月，36个月，到现房就只有24个月0利息分期付款。同时说明因为各种不可抗拒之因素，交付有6-12个月的缓冲期。投资期房的朋友需要注意这个问题。 现房相对比较稳妥，因为投资人可以立即入住出租，并获得比较稳定的租金回报。

3.如何通过投资马尼拉房产赚取利润，如何炒房？

投资房产的回报来自于两个方面：租金收益和资产升值。

投资现房，一方面可以立即获得租金收益，另一方面可以享受资产升值的红利。需要注意的是，比起期房的长期分期付款，现房最长24个月的分期付款，对投资人的现金流有一定的要求。

投资期房，在交付前主要享受资产升值的红利。交付后也可以享受租金回报。有些期房交付后还可以继续分期付款给开发商，这种期房就非常划算。

至于资产增值，现房或者期房均可在供房的过程中转卖出去，只需要开发商更名即可完成更名手续，赚取差价。

近两年来，大量的炒房客入场投资大量房产，并中途转卖获利。

事实上，菲律宾的法律在一定程度上并不支持炒房。不过，中桥房产马尼拉团队，会在技术和政策上提供协助，帮助炒房投资人炒房获利。

4.如果投资人不在马尼拉，如何办理房产出租和收款？

我们为投资人提供贴心的全套服务，投资人可以轻松做到收完房就不用管，租赁管理团队会定期和投资人汇报情况，投资人在马尼拉设立一个银行账户收款。当然，如果需要款项回国也可以轻松实现。

5.如何获得0利息分期付款以及银行贷款？

 0利息分期付款优惠政策，是开发商提供给每个投资人的优惠政策。

通常现房可以享受24个月0利息分期付款，期房可享受3-5年0利息分期付款计划。至于银行贷款，不是每位投资人可以获得的。因为，菲律宾的银行绝大部分都是私有的，对于房贷尤其是外国人的房贷相对保守。同时，根据菲律宾中央银行的规定，银行提供房贷，需要投资人提供一大堆文件，而很多文件不是每个人都能提供的。

6.如何支付投资款？

 菲律宾的房产提供比较有好的付款方式。现房可以24个月0利息分期付款，期房可以长达60个月的0利息分期付款。通常，首付比例越高，折扣越大。定金支付，可以通过刷信用卡支付。本地投资人，通常使用支票 或者现金支付。

首付，本地投资人通过支票支付的多，土豪也喜欢用现金支付。对于海外投资人，可以通过银行转账，或者马尼拉跨境货币兑换。

分期付款，通常需要用支票支付。投资人将24张或者60张远期支票提交给开发商，开发商到期支取。 

如果遇到资金汇到马尼拉比较困难的朋友，我们有解决方案，请查看详情。

7.如何银行开户？

 菲律宾政府要求，拥有菲律宾长期签证的外国人，可以出示2个有效证件开户。对于没有长期签证的朋友，开户会有困难，我们也有解决方案，请查看详情：

8.菲律宾房产是否永久产权？

和国内的70年产权相比，菲律宾的房产时永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁，可以永久拥有。

菲律宾的法律是如此界定：如果文件中不说明多少年的产权就是默认为永久产权。

9.外国人是否可以买别墅？

根据当地法律，外国人只能购买高层公寓，不能购买土地和别墅。如果投资地产，可以考虑成立公司投资。

10.菲律宾的房产是否有公摊？

无公摊面积，购买面积为实际使用面积。这一优势很明显，也就是说菲律宾的80平方米，只是相当于国内的100平方米。

 同时，菲律宾的阳台面积是100%计算在房产面积中的，详情请查看：

11.投资房产应支付的哪些税费？

   过户费   合同总价的0.75%

   印花税   合同总价的1.5%

   房产税   根据目前的法律，房产税是根据房产估值进行计算，公式比较复杂。不过根据我们的经验房产税的比例约和房屋买进金额的0.2-0.3%。通常，市政府会提供房产税的账单，业主可以选择在每年1月31日之前支付，享受8折优惠。

注册费    金额较小（按公式计算，几千人民币）

律师服务费  约5万比索每套  

总体而言，菲律宾的房产税费征收比例，不同的开发商给出不同的解释。

有的开发商收10%，大部分收6-6.5%，目前美加房产收房屋售价的3.5%左右。而且，这个税费是在收房的时候支付，并且可以分期支付 。

如果不是全款投资房产的话，收房的时候，支付1%以内即可拿钥匙。12.大厦设施是否免费使用？

需要交纳物业费，即无需在缴纳其他费用。由于会所面积较大，可以举办会议或者宴会之内的活动，也就意味着需要消耗更多的水电以及其他人工。

因此，会所需要预定，并且支付额外的费用。目前，首都马尼拉新开发的高级公寓，基本都配置有游泳池，健身房，儿童游戏室，花园......让人如同身处五星酒店。

俗话说，一分价钱一分货。这么好的服务和实施，自然也需要费用来维护。因此，首都马尼拉的物业费通常P50-150/平方米/月。

13. 出租是否需要纳税？

通常个人的房产出租是不需要支付税金的。不过，如果租赁方需要房东提供发票的话，就需要支付相应的政府税费。

14投资房产，如何保障投资人的资金安全和权益？

首先，房产开发商，会与投资人签订购房协议，约定付款计划。同时，每次付款之后，投资人可以保留存款凭证，房产开发商收到款之后，也会出示收据和发票。

同时，在房产证没有拿到之前，投资人会持有一份经过律师公证的买卖协议。待所有款项付清之后，开发商将会着手办理房产证。业主的名字将会显示在房产证上面。

15.如何在菲买地投资设厂？

伴随经济腾飞，菲律宾制造业也蓬勃发展起来，依托庞大的人口市场和充足的人力资源，以及菲律宾政府提供的大量优惠政策，制造业企业在PEZA经济特区将享受大量的优惠政策。鉴于外国人个人以及外国公司不能直接持有菲律宾土地，通常在菲设厂投资的企业需要在菲成立股份制公司，持有土地，并在土地上建造厂房。