跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

发布日期：2018/11/27        来源：优居东南亚        浏览次数：

[摘要]

在“一带一路”政策的带动下，众多沿线国家大多开启了新一轮的基础建设热潮，机构投资者在海外的大步伐迈进，令不少个人投资者也开始关注一带一路区域的投资机会。为此，居外网特意准备了“跟随居外网去一带一路国家看房”专题，带大家走入沿线国家，发现投资商机，第一站选择的是东南亚国家菲律宾。

菲律宾华侨Thomas是名马尼拉的房产经纪人，在他的印象中，马尼拉房市上出现了大批中国买家似乎是一夜之间发生的。 早在2016年时，菲律宾的华人购房者还只是零星出现，但自2017年开始，中国大陆买家便日益增加，成为当地最重要房地产投资者。为何投资者会选择菲律宾马尼拉这样一个稍显“临近却陌生”的城市，马尼拉的房市情况到底如何？我们一起去探访一下。

投资菲律宾房产的3个理由

据英国经济学人智库发布的“2017年中国海外投资

指数”显示，菲律宾的排名由2015年39名跃升为2017的28名，攀升速度惊人，随着“一带一路”的开展，相信菲律宾会成为越来越重要的投资目的地。

“人口红利”和“基建需求”助力菲律宾经济腾飞

在大规模推进基础设施建设和内需增长的背景下，菲律宾经济在过去的十年里迎来黄金飞速发展期，连续六年保持GDP增速超过7%。 据菲律宾国家统计局1月23日公布数据，2017年全年菲律宾经济增速为6.7%，达到政府设定的6.5%-7.5% 的预期，略低于中国同年6.9%的经济增速。

制造业、贸易、房产、租赁和商贸服务业成为菲律宾经济的主要驱动引擎。菲律宾继续成为全球增长最快的经济体之一 。相对于其他国家，菲律宾经济拥有2大独特优势：巨大的人口红利和庞大的基础设施投资需求。按照世界各国的经验，持续稳定的社会环境和经济发展，必将带动当地房地产的蓬勃发展。

菲律宾人口过亿，平均年龄仅26岁，拥有75%的劳动人口，成为该国经济可持续发展的核心力量。依托大量的会讲英文的年轻人口，短短十年，菲律宾成为世界最大的商业服务外包中心，刺激了经济增长，拉动了对住房和写字楼的需求。 根据下一个政府工作规划，菲律宾政府将在2017年到2022年的六年间投资8.4万亿比索（相当于六年间投入1.4万亿人民币）进行基础设施建设，巨额基础设施投资将刺激经济，有可能令菲律宾经济以每年平均7%的增速增长，预计每年为菲律宾增加100万个就业岗位。

菲律宾房市现状：房价稳定增长的投资洼地

众所周知，菲律宾拥有超过1000万的海外务工人员，海外务工人员的收入源源不绝地汇入菲律宾，支撑了当地经济发展，并带来了充足的买房需求。早在2015年，菲律宾外出务工人员的汇款总额就超过285亿美元。此外，近年来当地经济的腾飞也促进了房地产的繁荣发展。2017年，马尼拉金融中心区和马卡蒂（Makati）中央商务区的整体房价已经大涨7.91%，均价已超过2万人民币每平方米。

不过，即便增幅不小，菲律宾首都马尼拉的房价在亚洲国家主要城市中仍是偏低的，处于价值洼地。

总价低投资回报率超7.5%  中国大陆普通买家都能投资

经济快速发展和旺盛的市场需求，造就了超值的租金回报率，据居外网独家合作伙伴环球房产指南数据显示，马尼拉的平均租金回报率超过7.5%，且空置率低于8%。 据马尼拉房产经纪人介绍，当前非菲律宾国籍投资人可以花50万人民币在马尼拉买一套用于出租的公寓，每月租金可达4000人民币，年租金收入相当于房款总价的10%； 若是短租公寓，查询airbnb上马卡蒂中心区的价格，一卧或两卧公寓间夜价在170元人民币至420元不等。 相比中国北京上海租金收益率已经为负的城市而言，这样的投资在汇率稳定情况下， 吸引力不言而喻。

居外提示投资风险：尽管菲律宾的经济和房市拥有较大的增长空间，但对于中国买家来说，也存在一定的变数，其最大风险为地缘政治风险。中菲两国关系在2016年杜特尔特总统上台后，两国关系才迅速好转、进入当前良性的发展阶段，中国资本和民间投资者也随着“一带一路”而来。但这样良好的合作局面有可能随着菲律宾领导人的更迭而面临挑战，这也是经济学人智库将投资菲律宾的风险定位为较高程度的重要原因。

此外，菲律宾经济高度依赖对外贸易和外国机构贷款，汇率波动等因素也不容忽视。

1、外国买家无限购

在菲律宾买房，对于外国买家没有身份要求，游客也可以买房，基本上拥有护照即可。至于限购，大体与东南亚其他国家如泰国的规定类似，体现在：

1）  外国买家只能买公寓，不能购买土地和别墅；

2）  同一个楼盘里，外国买家的购买的单元数量不能超过40%

2、永久产权

永久产权，外国买家和本地人一视同仁，可以永久持有。

3、小房型适合出租，无公摊面积

在马尼拉，公寓的房型较少，主要分出租为主的小房型和自住为主的大房型。26-35平米的小房型（买房-出租的主力房型，面积虽小，但厨、卫俱全）；超过60平米的大户型。注意，在菲律宾，销售的面积都是实际面积，没有公摊，且是精装修的。

4、主要城市房价相当于国内二线城市水平

菲律宾不同地区的房价差别很大，整体房价水平较低。不过，在中国买家最为集中的马尼拉都会区，其房价近两年来涨势迅猛，一些适合投资的区域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房价都多在2-3万人民币/平米。

5、租金回报率高

目前，在马尼拉的外国投资者较为集中的区域例如马卡蒂中心商务区 Makati CBD、欧提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相当可观，一般来说，28平米带家具的公寓每月租金相当于3000多人民币，两房的话，租金翻倍。如果是高端房产，租金就更高。为此，只要选中了需求旺盛的热门区域，都能获得超过8%的租金收益率。

6、付款方式10：10：80

目前菲律宾一手楼盘以期房居多，常见的付款方式为10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然后在交房前的24个月内支付另外10%，最后一次性支付尾款80%。一般建议采取美元现金到当地换汇、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中国银联宣布全面落地菲律宾，但在菲律宾只有部分银行取现时免收手续费，国内直接汇款成本较高，不建议使用。

7、无外国买家额外税费

在当地买房，没有特别针对外国买家而设立的税费，与本地人买房时支付的税费是一样的。购买新房和二手房所需支付的税费大概如下：

买新房：有12%增值税VAT（一般包括在房价里），不需支付中介佣金（由开发商支付）

买二手房：买家需支付1.5%的过户费（卖家支付6%的增值税和中介佣金）

8、流程大概3个月左右

无论本地人还是外国买家，在菲律宾买房的流程大同小异，很简单，但过程会比较长，大概需要3个月左右。

买新房：选地段、和销售一起看房，付定金、兑换货币 ，付款签合同，开发商办理房产证。

买二手房：找到房源，联系中介，看房，谈好价格，付定金，兑换货币，付款签合同，中介会帮忙办理房产证过户。

9、外国人贷款需要工作或退休移民签证

外国买家如果没有菲律宾的工作签证或SRRV（菲律宾特殊退休移民签证Special Retiree Residence Visa，简称 SRRV），基本没办法贷款，有工作签证一般可以最高贷款70%，年限最高10年，利率与本地人一致。

10、投资热点区

当前，中国买家多集中在菲律宾首都-马尼拉都会区，而在占地面积超600平方公里、人口超过1000万的马尼拉都会区中，最受中国买家喜爱的投资区域也多集中在老牌金融中心马卡蒂中央商务区 (Makati CBD)、马尼拉大都会区的浦东新区博尼法西奥环球城（BGC）、新兴金融区欧提加斯中心 （Origas Center)、交通物流中心帕塞市 （Pasay）等区域。

中国买家最喜欢的4个菲律宾房产投资热区

1、菲律宾传统金融中心马卡蒂 （Makati ）  

马卡蒂（Makati），马尼拉都会区城市之一，是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。当地还是不少外国使馆所在地，为此各方面条件都比较成熟、便利，马卡蒂也被称为马尼拉都会区的主要文化和娱乐中心。

2、博尼法西奥环球城 （BGC） 新兴金融和中央商务区

位于马尼拉都会区城市Taguig内，是新兴崛起的新金融和中央商务区。该区域距离市区约11公里，过去曾是军事用地，1995年起，经历了“浦东大开发”式的全面开发，今天已成为以金融、商务、住宅于一体的蓬勃新区，吸引了众多外资企业、投资者。

3、新兴金融区欧提加斯中心 Ortigas Center 

Ortigas Center是菲律宾国内仅次于Makati CBD的商业中心区域，面积约250公顷，位于都会区Pasig市内， 地位相当于浦东陆家嘴金融区。区域内拥有众多高档办公楼、商业中心和五星级酒店，如亚洲开发银行（ADB）总部、菲律宾证券交易所总部。相对于传统金融中心Makati，Ortigas的写字楼租金相对便宜，且环境更为整洁、安全，为此也最受菲律宾当地的跨国企业欢迎。

4、 交通物流及政治中心帕赛市Pasay

帕塞（Pasay）紧邻马尼拉市区，位置极佳，是是尼诺·阿基诺国际机场（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，为此成为菲律宾重要的交通和物流中心。区域内汇集了菲律宾航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企业。此外，Pasay还是菲律宾重要政府部门如参议院、外交部（DFA）、菲律宾国家银行等所在地。

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