海外房产在全球资产配置中的重要性

发布日期：2020/08/27 来源：优居东南亚浏览次数：

[摘要]由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。

从全球的角度来看，股票、固定收益和房地产都是主要且占比较大的资产类别之一，而房地产作为优质资产，在全球资产配置里扮演着重要的角色。

尤其是全球新兴市场，在经济发展增速较快的过程中，资产价值与投资收益非常显著，目前可谓是新兴市场的红利期，从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快速上涨。从经济发展角度看，地产属于重要的生产要素，在资产价值中处于绝对的上游，从长远看虽然变现能力较弱，但可溢价空间也是最大的。

同时，将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性。美国房地产资产种类多样，不同类别的房地产具有不同的收益和风险，投资人可以根据自身的抗压能力与回报需求来选择适当的房地产。并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。

为什么要投资海外房地产？

1. 从投资的收益角度看，投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不错的选择。比如波士顿房价，放眼10年前的房价到今日，至少有80%的增长率，平均每年增长6.5%左右。

另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高，比如芝加哥房产出租，每年税前的收益率可超过10%。

2. 海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势，促使国人海外移居，配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的学区房，让孩子得到更为优质的教育（优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名）。同样，欧美对于食品安全和环境问题十分重视，国人购置海外房产移民海外后，将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

3. 房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题，以CRS来举例，其针对的是金融账户，并不涉及非金融账户，具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

投资海外房产，需要注意什么？

▎提前明确自身投资需求

首先，是看购买人的目的，是投资需求还是刚需。如果是投资需求，就要看投资人对投资的收益是否有要求，比如部分投资者对投资要求不高，以长期持有为投资策略，购买出租房是合理的选择之一。但投资者追求高额收益，投资房地产开发项目是一个不错的选择。

▎投资市场的选择

以泰国房地产市场举例。

泰国房地产市场更接近于中国房地产市场，比如投资一个在建项目，交了首付后，待交房时可转手。类似于泰国这样的新兴市场，房价普遍偏低（首付、总价），投资门槛相对较低，入手容易，并且泰国购房享有永久产权。在产权继承上，相比于美国高额的遗产税，泰国不收取继承的遗产税。

与此同时，泰国经济政治局面稳定，泰国2017年GDP增长率约为3.3%，同比增长0.1%。据统计泰国国际旅客每年增长率约为13%左右，去年泰国政府推出了“泰国免签证费政策”，同时在中国“一带一路”的战略引导下，将建成一条连接中国、泰国、马来西亚以及新加坡的交通枢纽，大大吸引了国际旅客来泰旅游。

再来看看汇率方面，泰铢兑美元在2018年初的0.32一直维持至2018年底，整体外汇稳定，再加上接下来中美贸易稳步发展的情形下，泰铢很有可能继续保持现有汇率。所以从外汇上看，对投资泰国房地产是个很不错的信号。