2020年的菲律宾房产是否值得投资
发布日期：2020/04/07 来源：优居东南亚 浏览次数：
[摘要]2020年，菲律宾的房产还值的购买吗？我们可以从往年的数据来看一看菲律宾如今的房产市场究竟是个什么状况。
2020年，菲律宾的房产还值的购买吗？我们可以从往年的数据来看一看菲律宾如今的房产市场究竟是个什么状况。
价格提升幅度大
马卡蒂中央商务区（CBD）的豪华三卧室公寓单位的平均价格在2019年飙升了15.55％（经通胀调整后为9.91％）至每平方米PHP 230,000（US $ 4,371）。在最近一个季度，马卡蒂中央商务区的公寓价格在2019年第3季度上涨了5.02％（经通胀调整后为5.55％）。
其他主要马尼拉大都会区的房价继续上涨：
在罗克韦尔中心，三居室公寓的平均价格在2019年上涨了10.6％（经通胀调整后为5.2％），达到244,500菲律宾比索（4,650美元）
博尼法西奥堡，同期三居室公寓的平均价格飙升了17％（经通胀调整后为11.3％），达到每平方米205,500菲律宾比索（3,908美元）。
根据该国中央银行（BSP）的数据，在截至2019年第三季度的一年中，全国住宅房地产价格指数上涨了4.4％（经通胀调整后为-2.2％）。该指数在2019年第三季度环比下降0.6％（经通胀因素调整后为-2.8％）。每个季度发布的住宅房地产价格指数基于银行关于住宅房地产贷款的报告。
2019年第三季度公寓单位的价格同比上涨5.8％（经通胀调整后为-0.8％）
截至2019年第三季度的一年中，独立屋/独栋房屋的价格仅上涨了0.2％（经通胀调整后为-6.1％）
2019年第三季度复式房价同比飙升30.7％（经通胀调整后为22.5％）
联排别墅价格同期上涨了18.3％（经通胀调整后为10.9％）
在国家首都地区（NCR），住宅物业价格在截至2019年第三季度的一年中增长了6.8％（按通胀率调整后为0.1％），而在国家首都地区（NCR）以外的地区，房价上涨了2.2％（经通胀率调整后为-4.2％））。
需求仍然强劲。根据高力国际（Colliers International）的数据，2019年，马尼拉大都会（包括边缘地区）的预售共管公寓使用量达到54,000套，超过了2018年的创纪录高点52,600套。这主要是由于新移民家庭和年轻专业人士的强烈需求以及菲律宾大陆华人的涌入。在过去5年中，新组建家庭平均每年增长3％。
预计2020年住宅物业需求将保持强劲：
高力国际（Colliers International）认为，鉴于最终用户需求旺盛，2020年的预售将保持强劲。
本地和外国高资产净值人士继续推动住宅销售市场，通常会从高端和奢侈品品牌获得最大和最昂贵的单元房，以最大程度地提高主要市场的价值，根据菲律宾统计局（PSA）的数据，2018年菲律宾经济增长了约6.2％。它低于2012年至2017年的年均6.6％的增长率，但仍使该国跻身新兴亚洲增长最快的经济体之列。亚行行长中尾武彦表示，在宏观经济状况改善和通货膨胀放缓的情况下，预计2019年经济将以6.7％的速度增长。
土地价值继续升值
力求房地产资讯公司（Leechiu Property Consultants）表示，所有主要的高端住宅区的土地价格都在继续上涨：
在福布斯公园，土地价格同比上涨近34％，至每平方米平均PHP375,000（US $ 7,123）。•在阿亚拉阿拉邦，土地价格上涨了15.8％，达到每平方米平均PHP110,000（US $ 2,089）。•在达斯马里尼亚斯村，平均土地价值增加8.4％，达到每平方米374,000菲律宾比索（7,104美元）。在上一年的2018年第一季度。
在乌达内塔（Urdaneta）村，土地价值上涨8％，达到每平方米平均270,000菲律宾比索（5,129美元）。
菲律宾住宅物业仍低于亚洲危机前的价格！
令人惊讶的是，尽管价格大幅上涨，但菲律宾住房市场仍未能从1997年亚洲金融危机后的崩溃中恢复过来。在1997年至2004年之间，豪华公寓价格下跌了28％（经通货膨胀因素调整后为52％），是受亚洲金融危机影响的所有国家中最大的房地产崩盘。
以目前的价格计算，租金和财产价值都已经远远高于1997年的水平。然而，经通胀调整后的实际价格，2019年的住宅物业价格仍比亚洲金融危机前的水平低9％。
住宅建设活动上升
根据菲律宾统计局（PSA）的数据，在2017年疲软之后，2018年，2019年的住宅建设有所改善房屋供应持续增加
根据高力国际（Colliers）的数据，马尼拉大都会区的共管公寓库存在2019年达到118,870套，比2018年的107,100套增长约11％。
据高力国际（Colliers）称，预计2020年将完成约9,300个单元房，其中约四分之三的新供应来自博尼法西奥堡、马尼拉湾地区和南方旅游胜地薄荷岛。
住宅租金上涨； 空置率下降
在本地和国外需求旺盛以及空置率下降的背景下，中央商务区的住宅租金目前正在上涨。
在2019年期间：
马卡蒂中央商务区的每月住宅租金同比增长2.6％，至每平方米平均824比索（15.7美元）。
在博尼法西奥堡，每月住宅租金同比上涨40％至每平方米1,134 比索（21.6美元）。
在罗克韦尔，每月住宅租金同比增长2.3％，至每平方米平均893比索（17美元）。
在供应适度增加的情况下，预计2020年租金将几乎保持稳定。
“尽管在未来12个月内交付的新公寓数量不多，但我们仍认为马卡蒂中央商务区，博尼法西奥堡和罗克韦尔中心的租金在2020年将上涨0.8％。”
根据高力国际的数据，马尼拉大都会区的整体空置率在2019年第四季度为10.6％，低于上一季度的10.8％和去年同期的12.6％。
马尼拉大都会区的空置率预计今年将进一步下降至约10.5％，到2021年将下降至约10.3％，部分原因是开发商在未来几年内完成新单元的进度较慢。
“在二级市场上，单位数量的稳定增长表明，市场是由强劲的最终用户需求驱动的，而不是仅由投机需求驱动的，”高力国际（Colliers）说。
利率上升；抵押市场仍然很小
当前，主要商业银行收取的一年期固定贷款的住房贷款利率在4.99％至7.5％之间，十年期固定抵押的利率在7.5％至9.75％之间。在去年加息五次后，BSP于2019年3月将隔夜借贷的政策利率保持在4.75％。隔夜贷款和回购贷款（RF）和存款贷款也保持稳定，分别为5.25％和4.25％。
严重的问题阻碍了抵押贷款市场的增长。很少有大型银行提供住房贷款。尽管现在理论上提供了90％的贷款对价值比率，并且贷款期限可以长达30年，但实际上大多数贷款都是短期的。
“负担得起的”住房短缺
菲律宾的低端住房需求巨大。根据细分与住房开发商协会（SHDA）的数据，在全国范围内，该国的住房短缺量约为400万套。其中大多数将需要社会化住房-售价低于PHP450,000（US $ 8,548）的单元。在马尼拉大都会地区，多达300,000户家庭居住在非正式和几乎无法居住的住房中，占马尼拉大都会人口的8.7％。这些人生活在可怕的环境中。许多其他人生活条件很差。
为了满足这些家庭的需求，政府开始实施“国家住房计划”，为非正式定居者和其他收入不高的人提供住房，这些家庭无法按现行市场价格租房或购买房屋。
得益于比较高的经济增长率和国家经济开发计划，菲律宾的房地产市场在整个2020年都会是繁荣成长的，现在正是投资菲律宾房地产的最佳时机。
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