金边整体区域介绍和价值分析

发布日期：2018/12/18 来源：优居东南亚浏览次数：

[摘要]金边当前的面积不大，只有375平方公里，是1.64万平方公里的北京的零头不到，所以很明显，作为一国首都，金边现在的面积是远远不够的，所以金边现在已经在做扩城运动了。根据金边市规划，2035年金边就会扩大到现在的一倍以上。

金边当前的面积不大，只有375平方公里，是1.64万平方公里的北京的零头不到，所以很明显，作为一国首都，金边现在的面积是远远不够的，所以金边现在已经在做扩城运动了。根据金边市规划，2035年金边就会扩大到现在的一倍以上。

金边很小，但是却有12个行政区，可以想象这12个区其实都不大，具体12个区，大家不用全部熟悉，对于我们去买房而言，有些地方只是打酱油的。大家只需要了解红线框起来的7个区域就可以了，而这7个区，我分为老城区和新城区。

7个区的老城区只有4个：隆边区、堆谷区、马卡拉区、桑园区。这些是金边最早开发的区，很多金边的地标建筑都在这里，金边的皇宫、独立纪念碑、塔仔山等，所以这里的房价也是全金边最贵的。就如同在北京，房价几乎是和故宫的距离挂钩的，离故宫越近越贵一个意思。

而新城区，重点是三个区：波森芷区、棉芷区、森索区，金边国际机场也在这个范围内。这里一是靠近金边机场，而是金边的政府和金边大使馆，包括中国大使馆也在这个新城区。

要熟悉金边区域，我再教大家一个最简单实用的方法，结合它的两条最核心主干道俄罗斯大道和诺罗敦大道一起来分析

是的，金边很小，而真正的市中心更小，所以大家只需要记住这两条核心主干道就可以了，一方面，金边好的项目都在这两条主干道周围，同时，记住这两条主干道，在金边你绝对不会走丢。诺罗敦大道对应的是老城区，俄罗斯大道对应的是新城区。

首先来看诺罗敦大道，它是整个老城区最核心的一条大道，诺罗敦这个名字如何而来？它是柬埔寨国王的姓氏，比如上一届老国王叫诺罗敦*西哈努克，而这一届的国王叫诺罗敦*西哈莫尼。这条道就相当于北京的长安街。

整个诺罗敦大道北起水净化大桥，南至莫尼旺大桥，也就是说把金边整个老城区都竖着穿越了。这条道同时还连接了金边的另外几条主干道：俄罗斯大道、西哈努克大道、毛泽东大道。金边的标志建筑--独立纪念碑就在该大道上，同时金边皇宫也是与这条路平行相望。

这里是金边的老城区，又对标的是北京的长安街，所以毫无疑问，这里的房价是整个金边最贵的地方。

整个老区的价值我和大家简单做个总结。老城区所包含的4个区都很小，总共加起来还不如一个广州的天河区那么大，但是金边皇宫、人民党的党部、独立纪念碑、金边唯一的NAGA赌场都汇聚在这个地方。

皇宫和人民党党部代表权利和形象，纪念碑代表过去和历史，NAGA代表人流和发展，而且这里还靠江，紧靠柬埔寨最大河流-湄公河。

老区这里有个岛叫钻石岛，这个岛是直接在湄公河填河填出来的，这个岛上的房子就可以直接望湄公河。这里是金边的富人区，所以房价也是目前整个金边最贵的，均价在3500美元/平米左右，和中国武汉、成都的核心区域房价差不多

沿着诺罗敦大道，从北往南，我们来看老城区的项目，最北的是在塔仔山附近，去金边，大家也一定要去塔仔山看看，这里是金边的发祥地

塔仔山的西南部有个项目叫The Gateway,均价是3200美元/平米；东南侧的项目SKY VILLA,均价是2800美元/平米；往东走来到独立纪念碑区域，独立碑的西北面有个楼盘叫EASTONE,均价是3000美元/平米，已经卖完了；再往南走有个项目叫铂金公寓，均价3000美元/平米，它的东面是一个新加坡公司开发的叫THE PAEK的项目，均价也是3000美元/平米；再向南一点，是这里最贵的一个项目，叫Imperial crown,去到3500美元/平米；再往南走，有个项目叫太子现代广场，在处理尾货，均价2300美元/平米；钻石岛上面有个项目在售，叫钻石双星，目前还有少量房源，均价3500美元/平米。但是要提醒大家一点，钻石岛是后期拿地，与政府签约的99年期限，不是永久产权！

整个老城区目前在售的项目就这些，所以其实项目不是蛮多，整个价格范围是2800-3500美元/平米。

刚刚结合诺罗敦大道介绍老城区，介绍来结合俄罗斯大道介绍新城区，如果说诺罗敦大道对标北京长安街，那么俄罗斯大道对标北京的东三环。整个俄罗斯大道西起金边国际机场，向东一直通到上面说的老城区独立纪念碑和皇宫附近，也是几乎横穿了金边新老城区。本身整个金边都不大，从市中心的西边走到东边也就10公里，从市中心的北边走到南边还是10公里。

所以整个新城区的最近处和最远处离金边皇宫也就5-10公里的距离，5-10公里在北上广深其实连核心区域都没走出去。

虽然离的近但是有一点提醒大家，金边非常塞车，程度甚至不亚于北京上海，所以有时候遇上塞车，短短5公里，开车也要半小时。因此整个金边的道路扩建、新的轨道交通开拓就非常有意义了

整个新城区包含了目前柬埔寨唯一的机场-金边国际机场，柬埔寨最好的大学：金边皇家大学、柬埔寨大学，同时柬埔寨的市政府、中国大使馆也在改区域，未来还有更多的市政机构将会往该区域搬迁。该去有更多可发展的土地和规划空间，所以因为这个基础，这里的发展也会非常快！

所以新城区的价值有第一离老城区近，5-10公里的距离，随着金边的发展，城市不断往外扩张，未来这里一样属于金边的核心区。就像你15年前看北京的三环四环，也许你会觉得远，但是你现在看，那不就是核心区域吗？其次这里是当前的空港经济区，对于一个正在寻求快速发展的国家，机场和机场经济对周边区域的发展是相当重要的。第三新区是市政机构中心，一个城市的办事班子在哪，这个城市的发展重心就在哪，同时加上这里有更多可开发的土地，所以这里具备很大的发展潜力，但是需要时间。

我们沿着俄罗斯大道从西往东看，看看这个区域的项目，从离机场最近开始，机场附件2公里左右有个项目叫AXIS RESIDANCE,均价2200美元/平米；往北走，也就是机场对面，有个项目叫金边菩提树，均价1900美元/平米；再往东走，往老城区方向走，紧挨着俄罗斯大道的地方有个项目叫星汇城，均价2100美元/平米；再往南，有个项目叫皇家公寓，洪森总理女儿的楼盘，均价2000美元/平米；再往北，最上面，也就是金边最大超市永旺2附近，有个楼盘叫佳乐花园城，当地开发商的，均价1800美元/平米；往南，也就是以前万谷湖位置，有个高端小区楼盘金边一号，均价3000美元/平米；再往南，总理府隔壁，有个保利公馆，均价2000美元/平米，这几个是代表性项目。