全球楼市观察 | 越南楼市狂想：何时赶超东京首尔？
发布日期：2018/12/06 来源：优居东南亚 浏览次数：
[摘要]开发商涌入越南的同时，外国人买房解禁带来的投机和置业需求共同助涨了当地房地产的开发投资
比碧桂园快一步的是新加坡凯德集团，他们在越南的六座城市里有12个住宅项目以及21座酒店式公寓。2017年，凯德集团在越南共售出1409个住宅单位，销售额4.6亿新元（约合3.35亿美元），同比增加63％。凯德集团已经在越南设立两个商业地产投资基金，总规模超过8亿美元。
开发商涌入越南的同时，外国人买房解禁带来的投机和置业需求共同助涨了当地房地产的开发投资。“日光盘”在第一大城市胡志明市已经不再是新闻，西贡河两侧掀起了轰轰烈烈的房地产开发热潮。这里目前的均价不到每平米1万元人民币，但对标的大城市是东京和首尔。
从狂想到现实，距离有多远？
后泡沫时代
越南全国有2个特大型城市，首都河内为政治文化中心，相当于中国的北京。胡志明市（旧称西贡市）相当于中国的上海，是其对外开放的特区和经济中心，两地相距大约1700多公里。
越南的上一轮房价上涨周期始于2005年，其中胡志明市尤为强势，三年间均价水平由700美元每平方米涨到了1700美元。
全球金融危机中，越南国内通胀一度高达28%，胡志明指数最大回撤接近75%，大量资金从股市涌入房地产市场，随着后续央行大幅提升基准利率，房地产泡沫也开始破灭，胡志明市快速增长起来的房价几近腰斩。越南政府在2009年推出了二手房的25%增值税政策，这也使得房价进一步下挫。
后泡沫时代的第五年，房地产刺激政策重新启动。对内，政府于2014年推出30万亿越盾的一揽子购房贷款计划并要求银行优先支持贫困者、国家公务员等对象贷款买房，使国内需求猛增。对外，政府于2015年7月颁布新法律，允许拥有有效居民签证的外国人以及外国公司购买越南当地的房产。
刺激政策重新燃起房地产投资开发的热度。根据仲量联行统计，胡志明市的住宅供应量逐年攀升，2018年三季度末已经入市14万套，两倍于2015年全年的供应量。
但房价增长颇为乏力。根据第一太平戴维斯统计，2015至2016年胡志明市的住宅均价回升到1500美元每平方米的水平，逼近2008年的历史最高点，但2017年又下滑到1400元。对于大部分在2015年7月后入场的外国买家，不考虑汇率变动带来的损益，目前房产没有实现升值。
上涨阻力何在？
根据第一太平戴维斯统计，越南房价的增长率在2016年见顶，目前已经回落到0%到1%的低速区间。
上涨的主要阻力是房屋抵押按揭贷款市场的不发达。2015年以来，尽管住宅供给和销售量持续增长，但房地产相关信贷的增长规模并不明显。根据越南国家银行（SBV）的数据，目前越南短期贷款的贷款利率为6.8%至9%，中长期贷款利率高达9.3%至11%。同时，当地银行的贷款价值比（LTV）很少超过该物业评估价值的50%，期限通常为15年。高昂的杠杆成本使得绝大部分购房者选择支付现金，本地人和外国人都不例外。
上一次房地产泡沫造成了目前按揭市场这种窘境。在2008年至2012年间，房价暴跌导致按揭贷款成为银行坏账，央行不得不从房地产行业购买了80亿美元的不良贷款。此后，住房按揭市场一直处于严格监管的状态。
本地人的房贷负担能力较低也阻碍了房价上涨。根据NUMBEO在2018年三季度的数据统计，越南的房贷收入比超过200%，负担指数在新加坡、马来西亚、泰国等东南亚国家中排名垫底。
尽管外国人购房被允许，但越南政府还是设置了一些区别本国人与外国人的限制性政策。本地人可以享受永久产权，外国人购房的产权上限是50年；一栋公寓楼内外国人购房的比例不得高于30%，胡志明市房地产协会明确反对这一条，因为当地主要由外国人提供楼市购买力；拥有房产的外国人仍需办理工作或旅行签证才能入境越南。
稍许令人欣慰的是，胡志明市公寓的出租率和租金回报率较为可观。据世通海外投资咨询机构的统计，胡志明市2017年第四季度服务式公寓的入住率为92.2%，在境外人士租住需求持续增长的支撑下，公寓出租市场呈现供不应求的局面。70平米的公寓月租金中位数为1200美元，缴纳20%的收入所得税后，年租金回报率约为5.8%。
经济和财富的长期前景如何？
越南与中国的经济改革都起步于上世纪80年代。越南GDP 近二十年来一直保持了较快速度的增长，平均增速在6.5% 左右。越南政府也曾在2016 年年初提出未来五年经济增速目标为6.5 — 7%。
从产业结构来看，越南GDP 贡献最大的行业是制造业，该行业自身也保持了较快的增长，2016 年同比增长11.9%，为各行业中最快。目前越南的PMI 指数不断走强，今年四月份高达54.6，创下了22 个月以来的最高纪录。
从劳动力角度看，越南目前的人口平均年龄在29 岁，正值人口红利的黄金时间段。2018年越南河内和胡志明市最低工资标准仅为398万越盾/月，折合人民币1150元不到，一些省级城市最低工资标准折合人民币则不到900元，低廉的用工成本在吸引外资流入方面功不可没。
从城市化进程看，目前越南的城市化率为35%，明显低于马来西亚、中国、印尼和泰国。
按照种种乐观预期，这个国家的房地产市场将随着城市人口和GDP的攀升而实现量价齐涨。这几乎是所有发展中国家都要经历的经济发展历程。尽管经历了2008年的楼市泡沫，但胡志明市房价依然远高于2001年当地房地产市场起步阶段的水平。
对于长期投资者而言，持有越南不动产的风险主要在于越南盾。汇率方面，越南一直实施盯住美元的浮动汇率制度，允许汇率在小范围内浮动。从上图可以明显看到，相较于兑日元和欧元，越南盾兑美元保持了稳定的汇率。
那么，胡志明市的房地产增值达到发达国家主要城市的水平还要多久？
根据越南政府的官方预测，越南富裕家庭数量预计将会从2016 年的25 万上升至2020 年的53 万，而中等收入的家庭将会从2016 年的316 万上升至2020 年的483 万。尽管增速可观，但这一群体占越南总人口的比例还较低，不足以支撑全面的城镇化和房价大幅上涨。
由于按揭贷款市场的不发达以及效仿英美模式的楼花预售制度，缺乏杠杆工具的越南房地产市场很难实现
中国式暴涨。但“慢牛”态势将持续下去。
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