优居东南亚：马来西亚的地契种类
发布日期：2020/05/18 来源：优居东南亚 浏览次数：
[摘要]地契是土地持有权的象征，地契的范围包括持有空间使用权、持有的期限性限制、持有的种族限制。今天介绍一下马来西亚较为普遍的地契分类
地契是土地持有权的象征，地契的范围包括持有空间使用权、持有的期限性限制、持有的种族限制。
以下是马来西亚较为普遍的地契分类：
总地契（Master Title）
开发商在买下该块土地建房时，在Master Title总地契下，开发商是这片土地上所有物业的持有人，在个别地契/分层地契（Individual Title/Strata Title）尚未划分出来之前，物业都归总地契的持有人，所有买卖都需要经过持有人的批准、记录，之后开发商会再申请个别地契，把房屋持有人转为土地持有人
（Pemiliktanah）。
个别地契（Individual Title）
大部分有地住宅（Landed Property），如独立式或半独立式的别墅等等，在同一土地上只有单一业主的个别地契，即为Individual Title个别地契。
个别地契利弊
公共空间管理权-属于政府
限制较少，能随心所欲的更改变动，如房子外观翻新
围篱与安保-没有提供，设立权属于市议会管辖
管理费-无需缴付，业主自己照顾公共设施空间
个别地契相对自由且无需缴付管理费，但需衡量公共空间以及邻里素质是否足够好。
分层地契（Strata Title）
一栋楼或者几栋楼，分割成不同单位，即为Strata Title分层地契。就像一个蛋糕切块分给不同业主。
所有分层地契建筑都会有一个业主委员会（Owners Corporation），负责管理共用的公共区域，如楼梯间、泳池、球场、花园、入户大堂及建筑物外墙等，每一户都会依据分层单位计划（Strata Scheme Plan）享有共有业权。
随着我们的需求日益多元化，Strata Title分层地契变得越来越多，从高楼大厦到住宅产业，再到商业店铺，都以Strata Title分层地契为主。
分层地契利弊
公共空间管理权-属于管理者
限制-需遵守一定条规确保整个物业整齐划一
围篱与安保-有提供
管理费-需每月缴付，有人打扫及维护公共区域设施空间
分层地契是业主授权一个公共管理者来保护权衡全体利益，统一管理，保障公共空间管理素质，物业设计统一性，安全保障性，业主省心。
注：如果物业还未从Master Title总地契转至为Individual Title/Strata Title个别地契/分层地契
所有买卖或转名、割让都必须经由开发商的批准。
永久地契（Freehold Title）
买家（持有者）为终身拥有权，直到持有者把它转让/出售为止，而下一位持有者也会拥有终身持有权，直到再次转让为止，以此类推。
永久地契的好处是，当要进行房产转让或出售时，卖家无需向州政府或中央政府申请Consent同意书，就能完成转让交易，可省下一笔申请费用。也就让永久地契的交易会比较快，一般3个月就能完成。
注：若政府需要征收土地用于发展基建，是有权征收回土地权，但政府将会按照市价支付赔偿金或对等房产。
租赁地契（Leasehold Title）
此类地契的拥有权有时间限制，在马来西亚最高拥有权限为99年。举例，如果新买一间租赁地契99年的屋子，30年后出售，下一任业主则剩余69年的持有权。
租赁地契期限届满前，可申请租赁地契更新，建议在租赁地契届满3年前申请更新。除了政府要征用该土地，一般业主申请地契延期，都会获得批准。业主需要支付一笔更新地契费用，也就是补上土地溢价（Land Premium）。
租赁地契在转让或者出售时，需要向有关政府提出申请，取得州政府的同意（Consent），需要较多的时间，交易完成大约需要1年时间。
地契更新需缴的费用通常以房产位置、面积大小及房产市价等来计算。
计算方式大致如下：
以上供参考，具体以律师出具费用明细为准。
马来人/土著保留地契（Malay/Bumi Reserve）
在马来西亚的一部分土地，是分配给马来人和土著的，一般上来说新开发的楼盘必须留30%的单位配比给土著，具体情况视州属发展而定。
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